21 июня 2017
Многих жителей Москвы в этом году и в последующих коснется такое незнакомое горожанам понятие, как «реновация».
Связано это с принятием в третьем чтении Законопроекта № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве».
Вопросов, связанных с реновацией, до сих пор остается много. В данной статье нами рассмотрены некоторые вопросы, касающиеся налогообложения физических лиц, которые могут затронуть жителей столицы.
В Законопроекте под понятием «реновация» понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства.
Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.
Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.
В этих случаях предусматривается два вида договора:
Далее обратимся к налоговому законодательству.
Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ, учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Согласно ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Таким образом, при заключении договора мены в рамках программы реновации, налогоплательщик фактически реализует недвижимое имущество. Доход от реализации недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трех (пяти)[1] лет подлежит налогообложению НДФЛ в общем порядке. При этом налогоплательщики — налоговые резиденты РФ вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК РФ.
Вычеты, которыми может воспользоваться налогоплательщик следующие:
Казалось бы, что в рассматриваемой ситуации логично было бы применение последнего вида вычета. На это также обращает внимание Минфин РФ в своих разъяснениях по ситуациям, связанным с изъятием недвижимости для государственных нужд по договорам мены (Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11807, Письмо Минфина России от 14.03.2017 N 03-04-05/14260 и др.).
Однако, возвращаясь к рассматриваемому законопроекту, однозначно сделать вывод о том, применимы ли указанные вычеты для москвичей, которые обменяют свою недвижимость или получат равноценное денежное возмещение в рамках программы по реновации жилья, нельзя.
Законопроект предусматривает, обязательство собственника жилого помещения в установленные договором сроки передать уполномоченному органу исполнительной власти города Москвы принадлежащее ему жилое помещение, а также обязательство уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы принять такое жилое помещение.
Речь об изъятии для государственных нужд идет лишь в статье 7.4 «Обеспечение прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации». Текст статьи выглядит следующим образом: «Нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации».
По нашему мнению, вопрос о том, каков же будет порядок налогообложения НДФЛ продажи недвижимости по договору мены или получения равноценного денежного возмещения остается открытым. При этом следует отметить, что имущественные налоговые вычеты в общем порядке предоставляются налогоплательщикам, являющимся налоговыми резидентами РФ (то есть находящимися на территории РФ более 183 дней в течение 12 месяцев).
Второй вопрос, который может возникнуть у участников программы реновации, связан с последующей реализацией полученного недвижимого имущества. К примеру, если налогоплательщик реализует полученное по программе недвижимое имущество до истечения пятилетнего срока владения вновь полученным объектом недвижимости.
В рассматриваемой ситуации возникает вопрос: возможно ли применение в данной ситуации вычета в виде документально подтвержденных расходов? То есть, возможно ли уменьшение налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости на стоимость, указанную в договоре мены и как будет определена указанная величина.
В Письме Минфина России от 08.07.2016 N 03-04-06/40276 по схожей ситуации указано, что специальной нормы по рассматриваемому вопросу НК РФ не установлено. Предполагается, что в расходы, включается стоимость жилого помещения, полученного взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд жилого помещения, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения, либо расходы по приобретению жилой площади в снесенном доме.
Но данные письма не содержат правовых норм, не конкретизируют нормативные предписания и не являются нормативными правовыми актами.
Соответственно, и на второй вопрос, о последующей продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности менее пяти лет и полученного по программе реновации, ответов законодательство пока не дает.
Основной положительной динамикой в рассматриваемом вопросе является рассмотрение законопроекта № 122881-7 (http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=122881-7).
В законопроекте предусматривается дополнение статьи 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению НДФЛ» пунктом 41, который предусматривает, что доходы в виде объектов недвижимого имущества, полученных налогоплательщиком в собственность от фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве, не будут подлежать налогообложению. Вопрос о налогообложении равноценного денежного возмещения указанный законопроект пока не рассматривает.
[1] Если недвижимое имущество находилось в собственности более трех (пяти) лет, то реализация такого имущества налоговыми резидентами РФ не подлежит налогообложению в соответствии со ст. 217.1 НК РФ.
По объектам недвижимости, приобретенным после 01.01.2016, минимальный срок владения имуществом для освобождения от н/о составляет 5 лет, за исключением случаев дарения, наследования между близкими родственниками, полученным в результате приватизации. По объектам недвижимости, приобретенным до 01.01.2016, минимальный срок владения имуществом составляет 3 года.
